A pandemia e seus impactos nos Contratos de Locação Comercial

Confira o artigo produzido pela Gerência Jurídica da FIEMG

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1. INTRODUÇÃO

É notório o fato de que a sociedade brasileira se encontra submersa em uma crise que, em muito, ultrapassa as nefastas consequências causadas à saúde pública pela pandemia do novo coronavírus humano (Covid-19). Para além do crítico cenário epidemiológico, emerge a crise econômica e financeira ocasionada pela paralisação das atividades produtivas e comerciais em todo o mundo – medida decorrente do necessário distanciamento social.

Na busca de amenizar os impactos trazidos pelo atual cenário, necessário se faz rever muitos contratos. Um exemplo é o Contrato de Locação, proveniente da relação contratual de inquilinato e regido pelos normativos trazidos pela Lei Federal nº 8.245/1991[1]. É imprescindível uma renegociação que garanta a manutenção dos acordos, mas sopesando o interesse de cada parte envolvida.

Nessa relação contratual, de um lado, tem-se o locatário que visualiza o aluguel como uma despesa em seu orçamento e que conta, momentaneamente, com renda minorada, enquanto, de outro, tem-se o locador que espera o aluguel como um fruto certo de seu patrimônio e, não raras vezes, utiliza-o como fonte de renda extra. Esse raciocínio, que contempla o “efeito cascata” do inadimplemento massificado, aplica-se tanto para a locação de imóveis residenciais quanto para imóveis comerciais.

Verifica-se que, na Assembleia Legislativa de alguns Estados, já tramitam Projetos de Lei que visam assegurar aos locatários abatimento proporcional de valores de locação e a condição de não serem despejados em situação de inadimplemento, cumpridas determinadas condições.

Além disso, tramitou no Congresso Nacional o PL nº 1.179/2020, convertido na Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020, que visa instituir o chamado Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia da Covid-19 e trata, dentre outros, de temas afetos ao Direito Imobiliário.

Em paralelo às atividades dos poderes legislativo e executivo, há também uma série de decisões judiciais capazes de alterar abruptamente a realidade previamente estabelecida pelos contratantes, caso não consigam atingir, entre si, uma composição amigável e optem por judicializar a questão.

Por isso, surge a necessidade da análise pragmática dos institutos jurídicos envolvidos, bem como da legalidade e constitucionalidade das normas, sejam elas provenientes de Lei ou decisões judiciais.

 

2. PROJETOS DE LEI: CONSTITUCIONALIDADE E TENDÊNCIAS

Neste momento de pandemia, não são incomuns os Projetos de Lei Estaduais que revisitam as normas inerentes à relação de inquilinato, dentre os quais se destaca o PL nº 1.744/2020 do Estado de Minas Gerais, que se destina a assegurar aos locatários de imóveis comerciais o abatimento proporcional de valores de locação, em razão da determinação de fechamento e interrupção das atividades comerciais, para atendimento das medidas de combate à Covid-19.

Segundo o projeto, que está aguardando parecer em Plenário, esse abatimento deverá ser proporcional aos dias em que foi interrompido ou restringido o funcionamento do comércio, buscando um equilíbrio na redução de captação de renda e de despesas fixas durante o período de calamidade, em detrimento da manutenção da empregabilidade.

Ainda nesse sentido, podemos destacar o PL Estadual nº 2.128/2020 (MG), que também aguarda parecer em Plenário e dispõe sobre a suspensão do cumprimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas que resultem em despejos, desocupações ou remoções forçadas, enquanto durarem os efeitos do decreto de calamidade pública, gerados em razão dos impactos da pandemia.

É compreensível a preocupação das assembleias em garantir a estabilidade econômica de todos os agentes envolvidos, desde proprietários de imóveis a comerciantes locatários, provendo a edição de lei que prometa distribuição do ônus econômico-financeiro entre todos os agentes da cadeia lucrativa. Entretanto, o art. 22 da Constituição da República dispõe, em seu inciso 1º, que: “compete privativamente à União legislar sobre direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho”.

Destarte, por ser matéria de natureza cível, estados-membros são incompetentes para legislar sobre tais temáticas, e a promulgação de leis estaduais nesse sentido incorre em vício de inconstitucionalidade (formal) pela usurpação de iniciativa e de competência legislativa.

Importante salientar que, em outras oportunidades, o Supremo Tribunal Federal (STJ) já decidiu pela inconstitucionalidade de leis estaduais que alteravam regimes contratuais diversos, por se tratar de matéria de Direito Civil. Dentre os inúmeros julgados, referentes a situações análogas aos projetos de lei acima discorridos, foi declarada inconstitucional, por exemplo, a Lei nº 12.562/2004 do Estado de Pernambuco, que alterava os contratos de seguros atinentes à área da saúde[2].

À ocasião mencionada, o Min. Alexandre de Moraes proferiu o seguinte entendimento, também acolhido pelos demais ministros: 

A essencialidade da discussão não está, portanto, na maior ou na menor importância do assunto específico tratado pela legislação, ou em sua qualidade, mas sim na observância respeitosa à competência constitucional do ente federativo para editá-la (MAURICE DUVERGER. Droit constitutionnel et institutions politiques. Paris: Presses Universitaires de France, 1955. p. 265 e ss.), com preservação de sua autonomia e sem interferência dos demais entes da federação. 

Fato novo sobre o tema diz respeito à derrubada do veto presidencial ocorrido quando da promulgação da Lei nº 14.010/2020 (Regime Jurídico Emergencial – RJET – antigo PL nº 1.179/20). O Presidente da República, Sr. Jair Bolsonaro, havia vetado o artigo 9ºdo anteprojeto, que proibia a concessão de liminares para despejos até 30 de outubro do presente ano, nas hipóteses ali especificadas. O texto voltou a compor o RJET, em ato do Congresso Nacional, no último dia 20[3].

Em momento anterior, o Jurídico da FIEMG realizou análise detida sobre o teor do RJET, incluindo, no estudo, o conteúdo do veto até então vigente. Tal artigo, cujo trecho segue transcrito abaixo, se encontra disponível para consulta na página de notícias da FIEMG[4].

O texto do PL 1179/2020 previa a suspensão da concessão de liminar para desocupação de imóveis urbanos até 31/12/2020 em quaisquer das hipóteses do art. 59 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o que contemplava a manutenção da posse do inquilino inadimplente. Para alguns essa disposição era interpretada como um incentivo ao inadimplemento, enquanto, para outros, tratava-se de medida necessária e protetiva não apenas sob a ótica do direito constitucional à moradia, mas também para contenção da disseminação do Coronavírus vez que a recomendação seria de isolamento e distanciamento social. 

Cabe ressaltar que o dispositivo reinserido não veta a exigibilidade judicial do crédito, mas apenas impede temporariamente medida viabilizadora do despejo, sendo que esta se justifica relevante por uma questão de saúde pública, com vistas a proteger a coletividade, e não a beneficiar os locatários. Nesse viés, em que pese o aumento do risco de inadimplência com a retomada do dispositivo, locatários comerciais e residenciais ganham um fôlego para o enfrentamento das consequências econômicas e financeiras da pandemia.

Diante do exposto, tem-se que as partes envolvidas na relação de inquilinato não devem se balizar em normas estaduais que versem sobre o tema, aplicando-se, por hora, as disposições federais vigentes. Nesse contexto, torna-se ainda mais relevante nos atermos às decisões judiciais que vêm sendo proferidas no intuito de por fim aos embates travados pelas partes envolvidas nas relações locatícias, como se verá abaixo.

 

3. DECISÕES JUDICIAIS: A TENTATIVA DE REEQUILÍBRIO ECONÔMICO DAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS DIANTE DA OMISSÃO LEGISLATIVA PARA O CONTEXTO EPIDEMIOLÓGICO

Em que pese a inconstitucionalidade dos Projetos de Lei Estaduais nº 1.744/2020 e nº 2.128/2020, discorrida no item 1 deste breve artigo, a primeira propositura vem no intuito de assegurar aos locatários de imóveis comerciais em Minas Gerais o direito de requerer aos locadores o abatimento proporcional dos aluguéis, em razão da determinação de fechamento, interrupção ou restrição das atividades comerciais para atendimento das medidas de combate à Covid-19, trazidas por decretos, leis e determinações de âmbito estadual. A segunda, por sua vez, objetiva a suspensão do cumprimento de medidas judiciais, extrajudiciais ou administrativas que resultem em despejos, desocupações ou remoções forçadas, enquanto durarem os efeitos do decreto de calamidade pública, em razão dos impactos gerados pela pandemia do novo coronavírus.

Acontece que, como já mencionado, trata-se de projetos ainda não convertidos em lei, e ainda que tal conversão venha a ocorrer, grandes são as chances (e, plausíveis os fundamentos) para a declaração de inconstitucionalidade de ambas, de modo a retirar a eficácia dessas normas. Em decorrência da insegurança econômica e da, até então, omissão legislativa no âmbito federal, o judiciário vem atuando para intervir nas relações locatícias, buscando reequilibrar os negócios jurídicos.

É nesse cenário que inúmeros julgados já vêm reconhecendo a necessidade de se obstarem os despejos liminares durante a situação extraordinária vivida, decisão esta que, para muitos magistrados, preserva o direito à moradia, auxilia na prevenção do contágio emantém a integridade física dos envolvidos, além de contribuir para o cumprimento da recomendação de isolamento social – interesses que, no momento, se sobrepõe a um interesse particular.

Nesse sentido, já contamos com jurisprudência da 29ª, da 33ª e da 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo[5] [6] [7], sendo que a decisão proferida nesta última câmara se fundamentou no reconhecimento do estado de calamidade pública e na decretação de quarentena, decidindo ser “cabível a suspensão da decisão que concedeu o despejo, uma vez que seu cumprimento, nas atuais circunstâncias, estaria em desconformidade com as medidas de saúde vigentes que indicam a necessidade de se reduzir a circulação de pessoas e a permanência no ambiente residencial”.

Assim, a rejeição ao veto presidencial do artigo 9º do PL nº 1.179/2020 (RJET), reinserindo-o no anteprojeto, consolida as reiteradas orientações jurisprudenciais proferidas no sentido de suspender as liminares de despejo.

Em Brasília, logo no início da paralisação das atividades comerciais para contenção à disseminação do vírus, em 26 de março de 2020, foi concedida a antecipação de tutela10, para suspensão da obrigação de pagamento de aluguel mínimo e fundo de promoção e propaganda – ambos oriundos de Contrato de Aluguel em Shopping Center. Com a devida razoabilidade, o magistrado do caso em comento assevera que não é possível que todos parem de adimplir suas obrigações, isto é, não podem todos os inquilinos deixar de pagar os aluguéis. Tampouco seria equilibrado a sua exigência integral pelo locador. Contudo, o contrato do Shopping Center em questão facilitou a resolução da controvérsia, já que vinculava o aluguel ao faturamento do lojista.

Na fundamentação da decisão, discorre-se acerca da desproporção gerada entre o valor da prestação devida (aluguel) e as consequências imprevisíveis da pandemia para a comunidade que, até então, desconhecia o seu risco. Entendeu-se, portanto, cabível a correção do valor devido, embasado no art. 317 do Código Civil Brasileiro. Assim, a suspensão do aluguel mínimo deixa de onerar o inquilino. Em contraprestação, a manutenção do aluguel percentual garante ao Shopping a receita em caso de faturamento pelo lojista (boa-fé contratual).

No mesmo raciocínio explanado acima, foi ajuizada ação em face de outro Shopping Center, no estado do Mato Grosso, cuja liminar para suspensão da cobrança de aluguel mínimo e fundo de promoção e propaganda foi deferida, passando a Autora a pagar apenas taxas pertinentes ao condomínio e aluguel percentual. O Tribunal de Justiça manteve a decisão[8], reformando apenas com relação à cobrança proporcional durante o mês em que o Shopping fechou (março) e para limitar os efeitos da decisão apenas ao período de fechamento do comércio local, o que se findou no início do mês de junho.

 Já no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, encontram-se decisões cuja redução do aluguel comercial foi parcial, havendo decisões, em ambas as instâncias, que determinam a redução para um valor previamente pretendido ou percentual sobre o contratado[9] [10]. Assim também procedeu o juiz da 32ª Vara Cível da comarca de Belo Horizonte, em Minas Gerais, ao estabelecer que determinado Shopping Center da capital deixasse de proceder a cobrança de 50% (cinquenta por cento) do valor do aluguel enquanto perdurar o fechamento do estabelecimento[11].

A singularidade do caso mineiro advém do fato de que também restou determinada, como obrigação do locatário, a quitação do valor que deixou de pagar durante todo o período de fechamento. Por fim, assim como nas decisões proferidas no Distrito Federal e no Mato Grosso acima comentadas, manteve-se a cobrança da taxa condominial, já que, nos termos de decisão, ela “deve refletir o rateio das despesas de manutenção das áreas comuns do shopping”.

A determinação contida na decisão proferida em Belo Horizonte, com relação à quitação posterior de aluguéis não pagos, valerá para aqueles que se tornarem inadimplentes com base na proibição de liminares de despejo até 30 de outubro. Isso porque a norma que veda o despejo não isenta da cobrança, sendo certo que esta ocorrerá pelos locadores e, após outubro, as liminares voltarão a ser proferidas.

Por fim, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais proferiu decisão de interesse da indústria de construção civil, determinando que uma construtora pague os aluguéis a uma família que teve sua renda diminuída em razão da paralisação comercial na pandemia e adquiriu um apartamento em construção, cuja obra não se finalizou no tempo esperado[12]. Nesse ponto, acredita-se que a hipossuficiência e vulnerabilidade do consumidor em face da construtora sobrepesou, ainda que, notoriamente, os empreendimentos imobiliários tenham suas obras atrasadas, tanto em decorrência de medidas mitigatórias à disseminação do vírus, quanto pelos prejuízos financeiros suportados.

Diante dos desafios do momento, em que pese as diversas consequências trazidas às relações privadas, o que se denota das decisões judiciais é a intenção de mitigar os desequilíbrios gerados em decorrência da situação sui generis, no intuito de assegurar a ordem pública e o bem-estar social momentâneo.

4. CONCLUSÃO

Por todo o exposto, é visível a atuação de ambos os poderes, legislativo e judiciário, de modo a buscar corroborar com um cenário negocial revestido de maior segurança jurídica. Em que pese tais medidas implicarem uma intervenção estatal nas relações privadas, elas se fazem necessárias diante do estado de pandemia. Contudo, insta salientar, no que se refere à edição de normas, que a redação destas tem sido votada e aprovada no Congresso Nacional, visando a uma intervenção mínima na relação contratual entre as partes, considerando o atual contexto.

Ponto último a ser mencionado diz respeito à necessidade de incentivar a autocomposição, para resolução dos conflitos diante dos impasses enfrentados em decorrência da crise, em que se exalta a importância da negociação como melhor opção a satisfazer as necessidades de ambos os polos da relação de inquilinato. Como mencionado, tribunais estão proferindo liminares para determinar abatimento dos aluguéis pactuados e, com a proibição do despejo liminar até 30 de outubro, resta evidente que as relações contratual e processual foram temporariamente reequacionadas em benefício do locatário. Assim sendo, uma vez que o locador passa a suportar maior ônus, deve empreitar esforços para a flexibilização das normas contratuais, com vistas a minimizar o prejuízo financeiro imediato e o passivo judicial.

Luísa Pires Domingues - Advogada Cível na Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais. Graduada pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUC/MG (2018) e pós-graduada em Direito Civil Aplicado (2020) pelo Instituto de Educação Continuada da PUC/MG

Renata Valadares Cunha Maciel - Advogada Cível e Imobiliário na Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais. Graduada pela FUMEC (2000) e pós-graduada em Direito Comercial pela FUMEC (2004).

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[1] Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas pertinentes.

[2] STF. ADI 3.207. Rel. Min. Alexandre de Moraes. Julgado em 12/04/2018. DJE de 25/04/2018.

[3]AGÊNCIA SENADO. Câmara confirma derrubada de veto sobre regime jurídico especial durante pandemia. Disponível em: https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2020/08/20/camara-confirma-derrubada-de-veto-sobre-regime-juridico-especial-durante-pandemia. Acesso em 28/08/2020.

[4] FIEMG. FIEMG prepara técnica sobre RJET. Disponível em: https://www7.fiemg.com.br/noticias/detalhe/fiemg-prepara-tecnica-sobre-rjet?prefix=&link=/noticias/detalhe/fiemg-prepara-tecnica-sobre-rjet. Acesso em 28/08/2020.

[5]TJSP. 33ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 2066062-90.2020.8.26.0000, j. em 28/04/2020.

[6]TJSP. 29ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 2081160-18.2020.8.26.0000, j. em 12/05/2020.

[7]TJSP. 36ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 2102322-69.2020.8.26.0000, j. em 10/06/2020.

[8] TJMT. 2ª Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº 101079-05.20208.11.0000. Des. Rel. Marilsen Andrade Addario. Dje 28/06/2020.

[9] TJSP. 36ª Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº 2084879-08.2020.8.26.0000. Des. Rel. Jayme Queiroz Lopes. DJe 28/05/2020.

[10] TJSP. 31ª Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº 2140223-71.2020.8.26.0000. Des. Rel. Antonio Rigolin. DJe 06/07/2020.

[11] TJMG. Lojista pagará 50% de aluguel enquanto shopping estiver fechado. Disponível em: https://www.tjmg.jus.br/portal-tjmg/noticias/lojista-pagara-50-de-aluguel-enquanto-shopping-estiver-fechado.htm#.Xz_mZMhKiM8.

[12]TJMG. 12ª Câmara Cível. Des. Rel. José Augusto Lourenço dos Santos. Agravo de Instrumento nº 1.0000.20.053512-8/001. Julgamento em 29/07/0020, publicação da súmula em 03/08/2020.